Finance Act 2026 à Maurice : quelles conséquences pour les acheteurs immobiliers étrangers ?

Mis à jour en novembre 2026

J’avais volontairement attendu avant de revenir en détail sur les annonces du Budget 2026/27 de l’île Maurice.

Lorsque les premières mesures ont été présentées, certaines ont beaucoup fait parler, notamment la hausse des droits d’enregistrement à 10 % pour certaines acquisitions immobilières réalisées par des étrangers.

Mais entre une annonce budgétaire et le texte finalement adopté, il peut y avoir des différences importantes.

Et lorsqu’il s’agit d’un projet immobilier ou d’une installation à Maurice, je préfère toujours attendre les textes définitifs avant de vous expliquer ce qui change réellement.

Avec l’adoption du Finance Act 2026, nous y voyons désormais plus clair.

Voici donc ce que j’en retiens, avec mon regard de professionnelle de l’immobilier qui accompagne depuis de nombreuses années des acheteurs étrangers à Maurice.

Il y a de bonnes nouvelles pour les acquéreurs, mais également quelques changements auxquels il faudra être particulièrement attentif.

Finance Act 2026 à Maurice : les principaux changements à retenir

Voici les mesures les plus importantes pour les acheteurs immobiliers et investisseurs étrangers.

Mesure	Ce qu’il faut retenir
Droits d’enregistrement	Retour au taux général de 5 % pour les acquisitions concernées
Taxe de transfert (Land Transfer Tax)	Retour au taux général de 5 % pour les vendeurs concernés
State Land et Pas Géométriques	Taxe additionnelle de 10 % à la charge du vendeur pour certaines transactions
Permis de résidence immobilier	Seuil de 375 000 USD maintenu pour les propriétés éligibles
Golden Visa	Dispositif distinct nécessitant un investissement économique éligible d’au moins 1 million USD
Occupation Permits	Conditions renforcées pour certaines catégories d’investisseurs et de professionnels

Ces mesures doivent être appréciées en fonction du régime immobilier, du statut juridique du terrain et de la situation de chaque acquéreur.

Achat immobilier à Maurice : retour aux droits d’enregistrement de 5 %

C’était probablement la question la plus attendue par les acquéreurs étrangers.

Une hausse devait porter à 10 % les droits d’enregistrement applicables à certaines acquisitions immobilières résidentielles réalisées par des non-citoyens à compter du 1er juillet 2026.

Le Gouvernement a finalement revu sa position.

Pour les transactions concernées, nous revenons au régime général :

• 5 % de Registration Duty, à la charge de l’acheteur.

• 5 % de Land Transfer Tax, à la charge du vendeur.

Pour moi, c’est une décision importante pour le marché immobilier mauricien.

Prenons l’exemple d’une propriété de 40 millions de roupies mauriciennes (MUR).

Avec des droits d’enregistrement de 10 %, l’acheteur aurait dû payer 4 millions MUR.

Avec un taux de 5 %, ce montant est ramené à 2 millions MUR.

Cela représente une différence de 2 millions MUR sur le coût d’acquisition.

À ce niveau de prix, ce n’est évidemment pas anodin.

Cette décision contribue à préserver l’attractivité de Maurice auprès des investisseurs étrangers.

Attention toutefois : certaines transactions restent soumises à des dispositions particulières.

State Land et Pas Géométriques : attention aux nouvelles taxes

C’est probablement le point qui mérite le plus de vigilance.

Certaines propriétés situées sur des terrains relevant du State Land ou des Pas Géométriques peuvent être soumises à une taxe additionnelle de 10 % à la charge du vendeur lorsqu’elles sont transférées à un non-citoyen.

Mais attention à ne pas faire de raccourcis.

Une propriété située en bord de mer n’est pas automatiquement concernée.

Ce qui compte, c’est le statut juridique du terrain et la nature des droits détenus.

Une villa construite sur un terrain en pleine propriété et une résidence située sur un terrain à bail peuvent relever de situations très différentes.

C’est pourquoi je recommande systématiquement de vérifier ces éléments avec le notaire avant de s’engager dans une transaction.

Et pour les appartements G+2 ?

Une autre évolution concerne les appartements G+2 situés sur State Land ou pas géométriques.

À compter du 1er juillet 2027, le nouveau cadre prévoit une restriction concernant l’octroi de nouveaux baux destinés à permettre leur vente à des non-citoyens.

Cela ne signifie pas que les propriétaires actuels perdent leurs droits, mais cette mesure pourrait modifier les possibilités d’acquisition sur ce segment du marché.

À retenir : avant d’acheter ou de revendre un bien immobilier à Maurice, il est essentiel de vérifier son régime de propriété et le statut juridique du terrain.

Permis de résidence à Maurice : 375 000 USD ou Golden Visa à 1 million USD ?

Depuis les annonces budgétaires, j’ai constaté une certaine confusion entre le permis de résidence obtenu grâce à un investissement immobilier et le nouveau Golden Visa.

Il s’agit pourtant de deux dispositifs bien distincts.

Le permis de résidence immobilier à partir de 375 000 USD

L’acquisition d’un bien résidentiel éligible d’une valeur minimale de 375 000 USD peut toujours permettre à un non-citoyen d’obtenir un permis de résidence à Maurice.

Ce dispositif concerne notamment certains programmes immobiliers approuvés et accessibles aux étrangers, sous réserve des conditions applicables.

Le permis de résidence est lié à la détention du bien.

Attention : cela ne signifie pas que n’importe quelle propriété de 375 000 USD donne automatiquement droit à la résidence.

Le Golden Visa : un investissement économique différent

Le nouveau Golden Visa repose sur une autre logique.

Il nécessite un investissement économique éligible d’au moins 1 million USD dans les douze premiers mois, selon les conditions prévues par le dispositif.

Et il faut bien comprendre une distinction essentielle :

Acheter une villa ou un appartement résidentiel de 1 million USD dans un programme immobilier agréé ne suffit pas, à lui seul, pour satisfaire aux conditions du Golden Visa.

En résumé :

• 375 000 USD dans une propriété éligible : possibilité d’obtenir un permis de résidence immobilier.

• 1 million USD dans un investissement économique éligible : dispositif Golden Visa distinct.

Il est donc important de choisir la bonne stratégie en fonction de votre projet : acquisition d’une résidence principale, résidence secondaire, investissement locatif ou installation professionnelle à Maurice.

S’installer et entreprendre à Maurice : des conditions renforcées

Maurice continue de vouloir attirer les entrepreneurs, professionnels et investisseurs étrangers.

Mais les nouvelles dispositions traduisent une volonté d’encourager des projets économiques plus structurés.

Les conditions relatives à certaines catégories d’Occupation Permits, notamment Investor, Self-Employed et Professional, évoluent avec des exigences financières et des objectifs d’activité renforcés.

Pour les personnes qui envisagent à la fois un investissement immobilier et la création d’une entreprise à Maurice, il est donc essentiel d’étudier séparément les conditions de résidence et celles liées à l’activité professionnelle.

Qu’en est-il du Family Occupation Permit ?

Le Family Occupation Permit, dispositif spécifique créé en 2021, est supprimé.

Il ne faut toutefois pas confondre cette suppression avec la disparition des possibilités de résidence pour les conjoints et personnes à charge.

D’autres catégories de permis continuent à prévoir des dispositions familiales, sous réserve des conditions applicables.

Sociétés civiles et revenus locatifs : deux points à surveiller

Certaines mesures concernent également les propriétaires qui détiennent un bien immobilier à travers une société civile ou qui perçoivent des revenus locatifs à Maurice.

Les obligations d’identification et de déclaration des bénéficiaires effectifs des sociétés civiles sont renforcées, avec des échéances de mise en conformité à respecter.

Par ailleurs, les règles fiscales applicables aux revenus locatifs des non-résidents peuvent dépendre des retenues à la source et des conventions fiscales internationales.

Ces situations nécessitent une analyse individuelle.

Si vous détenez déjà une propriété à Maurice, je vous recommande de vérifier ces points avec votre comptable ou votre conseiller fiscal.

Et si vous envisagez un investissement locatif, n’oubliez pas que la rentabilité réelle doit être calculée après les charges, les frais de gestion et les impôts éventuellement applicables.

Finance Act 2026 : une bonne nouvelle pour l’immobilier à Maurice ?

Globalement, je considère que oui.

Le retour au taux général de 5 % évite une augmentation importante du coût d’acquisition pour les acheteurs étrangers concernés.

C’est un signal positif pour le marché immobilier mauricien.

En parallèle, le Gouvernement encadre davantage certaines transactions portant sur des terrains à bail et renforce les conditions applicables à plusieurs dispositifs d’installation professionnelle.

Maurice reste donc ouverte aux investisseurs étrangers, mais les projets doivent être préparés avec davantage de précision.

Et c’est précisément pour cette raison qu’un achat immobilier ne devrait jamais être décidé uniquement sur la base des photographies d’une villa, de son prix ou d’une promesse de rentabilité.

Avant de recommander un bien à mes clients, je m’intéresse notamment :

• À son accessibilité juridique pour un acquéreur étranger.

• Au régime de propriété et au statut du terrain.

• Aux frais d’acquisition et aux éventuelles taxes spécifiques.

• Aux possibilités de résidence.

• Au potentiel locatif et aux perspectives de revente.

Un bon investissement immobilier n’est pas nécessairement celui qui paraît le plus séduisant sur le papier, mais celui qui correspond réellement à votre situation et à vos objectifs.

Et parfois, mon rôle consiste aussi à déconseiller une acquisition.

Acheter un bien immobilier à Maurice : faites-vous accompagner

Que vous envisagiez d’acheter une villa, un appartement, une résidence secondaire ou un bien destiné à l’investissement locatif, il est essentiel de comprendre les conditions juridiques et financières de votre acquisition.

Avec plus de vingt ans d’expérience dans l’immobilier de luxe dans l’océan Indien, j’accompagne les acquéreurs étrangers dans leur recherche immobilière à Maurice, de la sélection des biens à la négociation et à la coordination de leur acquisition.

Mon rôle est de vous aider à prendre une décision éclairée, à gagner du temps et à défendre vos intérêts tout au long de votre projet.

Vous envisagez d’acheter un bien immobilier à l’île Maurice ? Contactez-moi pour discuter de votre projet.

Sandra Colas Real Estate — Immobilier à l’île Maurice et aux Seychelles

Email : scolas@sandracolas.com

WhatsApp : +230 5474 0302

Site internet : www.sandracolas.com

Cet article présente une synthèse informative des mesures du Finance Act 2026. Leur application dépend de la nature de la transaction et de la situation de chaque investisseur. Les conditions juridiques, fiscales et administratives doivent être confirmées auprès des autorités et des professionnels compétents avant toute décision.