FINANCE ACT 2026/27 – MAURICE Ce qui change vraiment pour les acheteurs et investisseurs étrangers
J’avais volontairement attendu avant de revenir en détail sur le Budget 2026/27.
Lorsque les premières annonces sont sorties, certaines mesures concernant les étrangers et l’immobilier à Maurice ont beaucoup fait parler, notamment la hausse annoncée en 2025 à 10 % des frais de transfert.
Mais entre une annonce budgétaire et le texte finalement voté, il peut y avoir une différence importante. Et lorsqu’il s’agit d’un projet immobilier ou d’une installation à Maurice, je préfère toujours attendre les textes définitifs avant de vous dire ce qui change réellement.
Maintenant que le Finance Act 2026 et les textes associés ont été votés et publiés, voici donc ce que j’en retiens — non pas comme juriste ou fiscaliste, mais avec mon regard de professionnelle de l’immobilier qui accompagne des acheteurs étrangers à Maurice. Et il y a plutôt de bonnes nouvelles, mais aussi quelques points auxquels je vous conseille de faire particulièrement attention.
Finalement, vais-je payer 5 % ou 10 % en achetant à Maurice ?
C’était probablement la question la plus attendue.
L’année dernière, une hausse avait été introduite qui devait porter à 10 % les droits d'enregistrement applicables à l'acquisitions immobilières résidentielles réalisées par des non-citoyens à compter du 1er juillet 2026. Le Gouvernement a finalement revu sa position.
Le régime général revient à 5 % de Registration Duty pour l’acheteur et 5 % de Land Transfer Tax pour le vendeur.
Pour moi, c’est une décision importante pour le marché immobilier mauricien.
Sur une propriété de 40 millions RS, par exemple, passer de 10 % à 5 % représente 2 millions Rs de différence pour l’acheteur. À ce niveau de prix, ce n’est évidemment pas anodin et cela pouvait directement peser sur une décision d’investissement.
Mais attention : cela ne veut pas dire que toutes les transactions immobilières impliquant un étranger sont désormais aussi simples que « 5 % pour tout le monde». Et c’est justement là que le deuxième changement devient important.
À retenir : l’augmentation générale à 10 % n’est pas maintenue, mais certaines transactions liées au State Land ou aux Pas Géométriques relèvent désormais de règles particulières.
Vous achetez ou revendez un bien construit sur un terrain à bail ? Vérifiez d’abord le statut du terrain
C’est probablement le point qui mérite le plus d’explications.
Certaines propriétés résidentielles situées sur State Land ou Pas Géométriques peuvent désormais relever d’un traitement différent lorsqu’elles sont transférées à un non-citoyen. Le nouveau cadre prévoit notamment, une taxe additionnelle de 10 % supportée par le vendeur.
Et je voudrais insister sur quelque chose : ce n’est pas parce qu’une propriété est en bord de mer qu’elle est automatiquement concernée, ce qui compte ici, c’est le statut juridique du terrain et la structure du droit détenu.
C’est exactement le genre de détail qui peut complètement changer le calcul financier d’une transaction et que je recommande de vérifier très tôt avec le notaire, plutôt que de le découvrir une fois la négociation engagée.
Une autre évolution concerne les appartements G+2 construits sur State Land ou Pas Géométriques : à compter du 1er juillet 2027, le Gouvernement ne devrait plus accorder de nouveaux baux permettant leur vente à des non-citoyens.
Cela ne signifie pas que les étrangers déjà propriétaires de ce type de biens perdent leurs droits, ni que les projets déjà approuvés disparaissent. Mais cela va progressivement modifier ce segment du marché.
USD 375,000 ou USD 1 million : attention à ne pas confondre deux choses complètement différentes
Depuis les annonces du Budget, j’ai vu apparaître beaucoup de confusion autour du nouveau Golden Visa.
Il faut distinguer deux dispositifs :
La voie de résidence liée à l’immobilier reste d’actualité : l’acquisition d’une propriété résidentielle éligible d’une valeur minimale de 375 000 USD peut permettre à un non-citoyen d’obtenir un Residence Permit, sous réserve du régime et des conditions applicables au bien.
Le nouveau Golden Visa répond à une logique différente. Il s’adresse aux investisseurs capables d’engager au moins 1 million USD dans les 12 premiers mois dans un projet d’investissement économique éligible à Maurice.
Et il y a une précision particulièrement importante pour les investisseurs immobiliers : acheter simplement une villa ou un appartement résidentiel de 1 million USD dans un EDB Property Scheme ne permet pas de comptabiliser cette somme comme l’investissement requis pour le Golden Visa.
Autrement dit : USD 375,000 dans un bien immobilier éligible peut ouvrir la voie au Residence Permit immobilier ; USD 1 million d’investissement économique éligible relève du nouveau dispositif Golden Visa.
Ce sont deux stratégies différentes.
À retenir : USD 375,000 dans un bien immobilier éligible et USD 1 million d’investissement économique correspondent à deux voies de résidence différentes.
Vous voulez vous installer à Maurice et y créer une entreprise ? C’est probablement ici que le changement est le plus important
Maurice continue clairement de vouloir attirer les entrepreneurs et investisseurs étrangers. Mais le message du nouveau cadre est tout aussi clair : les projets devront désormais démontrer davantage de substance économique.
Pour l’Occupation Permit Investor :
=> L’investissement initial minimum est désormais fixé à 100 000 USD.
=> L’activité devra ensuite atteindre certains niveaux de chiffre d’affaires pour permettre le renouvellement du permis : notamment Rs 5 millions annuels à partir de la troisième année, puis Rs 8 millions à partir de la cinquième année, selon les conditions applicables.
Pour le Self-Employed :
=> Des objectifs de business income sont également prévus : Rs 2 millions à partir de la troisième année puis Rs 3 millions à partir de la cinquième année.
Pour les professionnels :
=>Le salaire mensuel de base minimum est désormais harmonisé à Rs 50 000.
Pour moi, la direction est assez claire ; le projet consistant à dire « je vais m’installer à Maurice et je créerai une petite activité une fois sur place » devra être beaucoup mieux préparé. Cela ne signifie pas que Maurice ferme ses portes aux entrepreneurs étrangers. Cela signifie plutôt que le pays souhaite attirer des projets plus structurés, plus crédibles et capables de générer une véritable activité économique.
À retenir : Maurice reste ouvert aux entrepreneurs étrangers, mais attend désormais des projets mieux structurés et une véritable substance économique.
Et le Family Occupation Permit ?
Le Family Occupation Permit est supprimé, mais attention à l’interprétation de cette mesure, Il ne s’agissait pas simplement du permis permettant au conjoint et aux enfants d’accompagner une personne titulaire d’un Occupation Permit.
Le Family Occupation Permit était un dispositif spécifique créé en 2021 qui permettait notamment à une famille étrangère d’obtenir un permis de longue durée moyennant une contribution de 250 000 USD au fonds prévu à cet effet.
C’est cette catégorie particulière qui disparaît.
Cela ne signifie donc pas que les investisseurs étrangers ne peuvent plus venir vivre à Maurice avec leur famille. Les autres dispositifs de résidence continuent à prévoir, selon leurs propres conditions, des possibilités pour le conjoint et les personnes à charge.
Vous détenez déjà votre propriété via une société civile ? Ne négligez pas ce changement
C’est probablement l’une des mesures dont on parlera le moins, alors qu’elle peut concerner directement certains propriétaires étrangers.
Les obligations relatives aux beneficial owners — les bénéficiaires effectifs — des sociétés civiles sont renforcées. Il faudra notamment veiller à l’identification des bénéficiaires effectifs, à la tenue des informations requises et à leur mise à jour conformément aux nouveaux délais prévus.
À retenir : Les structures existantes disposent d'une période de mise en conformité allant jusqu'au 31 mars 2027 pour l'obligation concernée.
Si vous détenez une propriété à Maurice par l’intermédiaire d’une société civile, je vous conseille donc de vérifier votre situation avec votre comptable, votre administrateur ou votre conseiller juridique plutôt que d’attendre l’échéance.
Et pour les propriétaires non-résidents qui louent leur bien ?
Il y a également une évolution plus discrète concernant certains revenus versés aux non-résidents.
Dans les situations où les revenus locatifs sont soumis à une retenue à la source à Maurice, cette retenue constitue généralement un acompte sur l’impôt dû et non nécessairement l’impôt final. Le nouveau cadre permet également, lorsque les conditions sont remplies, de tenir compte d’un taux inférieur prévu par une convention de non-double imposition.
Ce point sera évidemment très dépendant de la résidence fiscale du propriétaire et mérite donc une analyse individuelle.
Alors, est-ce que le Finance Act 2026/27 est une bonne nouvelle pour les investisseurs étrangers ?
Globalement, sur l’immobilier, je considère que oui.
Le retour au cadre général à 5 % évite une augmentation qui aurait significativement renchéri le coût d’acquisition et de revente pour les non-citoyens.
En revanche, le Gouvernement encadre davantage certains segments — notamment les biens liés au foncier public — et relève clairement le niveau d’exigence pour les étrangers qui souhaitent obtenir leur résidence par le biais d’une activité économique.
Le message est finalement assez cohérent : Maurice reste ouvert aux investisseurs étrangers, mais devient plus sélectif sur la manière dont ils investissent et s’installent.
C’est aussi pourquoi, aujourd’hui plus que jamais, je pense qu’un projet immobilier ne doit pas être analysé uniquement à travers les photos d’une villa ou son prix au mètre carré. Il faut regarder qui peut acheter, sous quel régime, sur quel type de terrain, avec quelle fiscalité, quelles possibilités de résidence et quelle stratégie de revente à terme.
C’est précisément ce travail que je fais avec mes clients avant de leur recommander — ou parfois de leur déconseiller — une propriété.
J’espère que ce blog vous aura permis d’y voir plus clair et de mieux comprendre ce qui a réellement été retenu après les annonces du Budget 2026/27. Si vous avez un projet d’achat à Maurice et souhaitez savoir quelles règles s’appliquent réellement à votre situation, n’hésitez pas à me contacter par email scolas@sandracolas.com
Sandra Colas
+230 54740302
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