Achat immobilier aux Seychelles : ce qui a changé pour les non-Seychellois depuis le 23 janvier 2025
Dernière mise à jour : 22 sept.
Depuis le 23 janvier 2025, le marché immobilier seychellois a évolué pour les acquéreurs non-Seychellois.
Le gouvernement des Seychelles a officiellement approuvé la levée du moratoire qui limitait l’acquisition de certaines propriétés résidentielles par les non-Seychellois.
Cette décision ouvre de nouvelles possibilités, mais elle ne signifie pas que tous les biens immobiliers aux Seychelles sont désormais accessibles, ni qu’ils peuvent être achetés dans les mêmes conditions.
Il existait en effet déjà des programmes immobiliers accessibles aux acquéreurs internationaux. Depuis la levée du moratoire, d’autres propriétés résidentielles privées peuvent être acquises sous certaines conditions.
Et les différences entre ces deux types d’acquisition sont importantes.
Ce qui a changé depuis le 23 janvier 2025
Les critères détaillés applicables aux nouvelles acquisitions ont été publiés par les autorités seychelloises en mars 2025.
Pour les propriétés concernées par ce nouveau cadre, les principales règles sont les suivantes :
Propriété avec habitation : valeur de marché minimale de SCR 10 millions.
Terrain nu : valeur de marché minimale de SCR 4 000 par m².
Superficie du terrain : comprise en principe entre 2 000 et 4 000 m².
Exceptions possibles sur la superficie : notamment lorsque davantage de terrain est nécessaire pour préserver l’intimité ou la sécurité, ou en raison d’une topographie difficile.
Sanction duty : passage de 11 % à 12 % de la valeur de marché du bien.
Terrains et logements subventionnés par l’État : ils restent inaccessibles aux non-Seychellois lorsqu’ils sont vendus dans le cadre des programmes gouvernementaux concernés.
Autres réglementations : l’acquisition doit également respecter les règles applicables au bien, notamment celles relatives à l’utilisation du terrain et, le cas échéant, à la réglementation des établissements touristiques.
Les autorités ont également précisé que ces critères pourront être réexaminés périodiquement et que les demandes continueront à faire l’objet d’une procédure de due diligence.
La levée du moratoire constitue donc une véritable ouverture supplémentaire du marché immobilier aux acquéreurs internationaux, mais dans un cadre précis et principalement orienté vers les propriétés résidentielles haut de gamme.
Des programmes étaient déjà accessibles aux non-Seychellois
La possibilité pour un non-Seychellois d’acheter une propriété aux Seychelles n’est pas nouvelle.
Bien avant la levée du moratoire, certains programmes permettaient déjà l’acquisition par des acheteurs internationaux dans des cadres spécifiques.
C’est notamment le cas des propriétés que je commercialise à Eden Island, The Residence at Meliá Seychelles, ainsi que de la villa que je propose actuellement à Desroches.
Selon le statut du bien, ces propriétés relèvent de cadres spécifiques et ne doivent pas être confondues avec les propriétés résidentielles devenues accessibles depuis la levée du moratoire.
Environ 8 % de principaux frais d’acquisition sur les programmes que je commercialise
Pour les propriétés que je commercialise dans ces programmes accessibles aux acquéreurs internationaux, je travaille généralement sur une enveloppe d’environ 8 % pour les principaux frais d’acquisition.
À titre indicatif, cette estimation comprend généralement :
5 % de Stamp Duty
1,5 % de Sanction
environ 1,15 % de frais de notaire
Soit environ 7,65 %, arrondis à 8 %.
Les frais de notaire peuvent varier et les frais exacts doivent naturellement être vérifiés en fonction du statut de la propriété et de la transaction.
La différence avec les biens concernés par les nouvelles règles est importante : pour une propriété résidentielle relevant du nouveau cadre hors Villas Policy, la Sanction duty représente à elle seule 12 % de la valeur de marché du bien.
Il est donc essentiel de savoir sous quel régime une propriété est acquise avant d’en calculer le coût réel.
Pourquoi je reste prudente avec les biens nouvellement accessibles
La levée du moratoire offre incontestablement davantage de choix aux acquéreurs internationaux.
Pour autant, je resterais très prudente avant de conseiller à un client l’acquisition d’un bien devenu accessible dans le cadre de ces nouvelles règles.
La possibilité juridique d’acheter une propriété ne suffit pas, selon moi, à déterminer s’il s’agit d’une acquisition pertinente.
Au-delà du prix et de la qualité du bien, je regarde son statut juridique, son coût réel d’acquisition, ses possibilités d’utilisation ou de location et surtout les conditions dans lesquelles il pourra être revendu demain.
Les développements historiquement accessibles aux non-Seychellois disposent déjà, pour les plus établis, d’un historique de transactions auprès d’une clientèle internationale.
Pour les biens nouvellement accessibles, nous avons nécessairement moins de recul sur leur marché de revente auprès des acheteurs internationaux.
Pouvoir acheter aujourd’hui ne signifie pas nécessairement qu’il sera aussi simple de revendre demain.
Dans une approche patrimoniale, c’est un élément que je considère dès l’acquisition.
Plus de possibilités, mais la prudence reste essentielle
La décision du 23 janvier 2025 représente une évolution importante du marché immobilier seychellois.
Elle offre davantage de possibilités aux non-Seychellois, mais elle rend d’autant plus importante l’analyse du statut du bien, des frais d’acquisition, des conditions d’utilisation et de sa future liquidité avant de s’engager.
Après dix années passées aux Seychelles et plusieurs années à travailler directement sur le marché immobilier local, mon rôle n’est pas simplement de trouver une propriété qu’un client a légalement le droit d’acheter.
C’est l’aider à déterminer s’il est réellement pertinent de l’acheter.
→ Tout ce que vous devez savoir avant d’investir dans l’immobilier aux Seychelles
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