Investir dans l’immobilier aux Seychelles : Une stratégie efficace pour diversifier son patrimoine
Dernière mise à jour : il y a 2 jours
Mise à jour : septembre 2026
Investir dans l’immobilier aux Seychelles peut répondre à plusieurs objectifs : diversifier géographiquement son patrimoine, acquérir une résidence secondaire, rechercher un actif immobilier dans une destination internationale ou combiner usage personnel et investissement lorsque le bien le permet.
Mais un investissement aux Seychelles ne doit pas être analysé uniquement à travers la beauté de la destination. Pour un acquéreur non-Seychellois, le choix du bien, son accessibilité juridique, son mode de gestion, les possibilités de location et les conditions de revente sont essentiels.
Voici les principaux éléments que je conseille d’étudier avant d’intégrer l’immobilier aux Seychelles dans une stratégie patrimoniale.
Pourquoi diversifier son patrimoine avec l’immobilier aux Seychelles ?
La diversification consiste à ne pas concentrer l’ensemble de son patrimoine sur un seul marché, une seule devise ou une seule catégorie d’actifs.
Acheter un bien immobilier aux Seychelles peut ainsi apporter une diversification géographique à un patrimoine déjà constitué dans d’autres pays.
Mais la diversification ne signifie pas l'absence de risque. Un investissement immobilier reste un actif peu liquide par rapport à certains placements financiers et sa performance dépend notamment du prix d’acquisition, de l’emplacement, de la demande future, des charges, de la fiscalité et des conditions de revente.
C’est pourquoi je privilégie une analyse du bien lui-même plutôt qu’une promesse générale de rendement.
Tous les biens immobiliers aux Seychelles ne sont pas accessibles aux non-Seychellois
C’est probablement le premier élément à comprendre.
Un acquéreur international ne peut pas considérer l’ensemble du marché immobilier seychellois comme un marché librement accessible. Les conditions d’acquisition dépendent notamment du bien et de son statut juridique.
Certaines propriétés et certains développements sont accessibles aux acquéreurs non-Seychellois, sous réserve des règles et autorisations applicables.
Pour une explication détaillée de la procédure, de la Sanction et des frais d’acquisition, consultez mon guide pour acheter un bien immobilier aux Seychelles.
Cette distinction est essentielle : une annonce immobilière aux Seychelles n’est pas nécessairement une opportunité d’investissement accessible à un acquéreur international.
Quels types de biens considérer pour investir aux Seychelles ?
Il n’existe pas un seul modèle d’investissement immobilier aux Seychelles. Le choix dépend avant tout de votre objectif.
Eden Island : un marché résidentiel établi
Eden Island dispose d’un marché de revente comprenant des appartements, maisons et villas au sein d’un développement résidentiel avec marina.
Pour un investisseur, l’intérêt d’un marché déjà établi est notamment de pouvoir analyser des biens existants, leur emplacement dans le développement et les caractéristiques propres à chaque unité.
Meliá Seychelles : investir dans un programme neuf
Meliá Seychelles répond à une logique différente, puisqu’il s’agit d’un développement neuf proposant plusieurs typologies de résidences.
Les conditions d’usage et de location diffèrent selon la partie du projet. Il est donc important d’identifier dès le départ si l’objectif est principalement résidentiel, patrimonial ou lié à une exploitation locative.
→ Lien interne vers votre page Meliá Seychelles.
Desroches Island : une approche ultra-haut de gamme
Desroches Island correspond à un segment très différent : celui de l’immobilier insulaire ultra-haut de gamme associé à un environnement hôtelier et à des services de haut niveau.
Ce type d’acquisition répond généralement autant à une logique de patrimoine et d’usage personnel qu’à une analyse purement financière.
Résidence secondaire ou investissement locatif ?
C’est une distinction importante avant même de sélectionner un bien.
Certains acquéreurs recherchent avant tout une résidence secondaire qu’ils pourront utiliser plusieurs semaines ou plusieurs mois par an. D’autres souhaitent privilégier la location. D’autres encore recherchent un compromis entre les deux.
Les règles d’usage et de location peuvent cependant varier considérablement d’un développement à l’autre.
Il faut donc vérifier avant l’acquisition :
les périodes pendant lesquelles le propriétaire peut occuper son bien ;
les éventuelles conditions de mise en location ;
le mode de gestion ;
les charges liées au bien et au développement ;
et la liberté dont disposera le propriétaire pour utiliser ou louer sa propriété.
Un rendement annoncé ne doit jamais être analysé indépendamment de ces éléments.
La revente doit faire partie de l’analyse dès l’achat
Lorsque j’analyse un investissement immobilier, je m’intéresse également à la manière dont le bien pourra être revendu.
La liquidité d'un bien dépend notamment de son emplacement, de sa typologie, de son prix, de son état, de la demande et du nombre d’acquéreurs susceptibles de l’acheter.
Aux Seychelles, la question de l’accessibilité aux acquéreurs internationaux est particulièrement importante : un bien pouvant être revendu à une clientèle internationale ne se situe pas nécessairement dans la même dynamique qu’un bien dont le marché potentiel est plus restreint.
Le scénario de sortie fait donc partie de l’investissement dès le départ.
Quels frais intégrer dans votre stratégie d’investissement ?
Le prix affiché du bien n’est pas le coût total de l’acquisition.
Pour les propriétés que je commercialise actuellement à Eden Island, Meliá Seychelles et Desroches Island, il faut notamment prévoir, à titre indicatif :
5 % de Stamp Duty
1,5 % de Sanction
environ 1,15 % de frais de notaire
Soit environ 7,65 %, que je conseille généralement d’arrondir à environ 8 % du prix d’acquisition pour établir un premier budget.
À cela s’ajoutent des frais de demande de SCR 3 000 pour la sanction.
Les frais de notaire peuvent varier selon le notaire et la transaction. Les coûts doivent donc toujours être confirmés pour le bien concerné.
Et la fiscalité annuelle ?
Une Immovable Property Tax peut également s’appliquer à certains biens résidentiels détenus par des non-Seychellois.
Lorsqu’elle s’applique, elle est actuellement calculée à 0,5 % de la valeur de marché du bien par an, sous réserve des règles et exemptions applicables.
Cette charge doit être intégrée à l’analyse patrimoniale, au même titre que les frais de gestion, d’entretien ou de copropriété éventuels.
Comment sélectionner un investissement immobilier aux Seychelles ?
Je recommande de ne pas commencer par la question :
« Quel bien offre le meilleur rendement ? »
mais plutôt par :
« Quel bien correspond à mon objectif et quel sera son marché dans plusieurs années ? »
Un investissement immobilier doit être analysé dans son ensemble : emplacement, qualité du développement, statut juridique, prix d’acquisition, coûts récurrents, possibilités d’usage et de location, clientèle potentielle à la revente et horizon de détention.
C’est particulièrement important sur un marché insulaire où deux propriétés situées à quelques kilomètres l’une de l’autre peuvent répondre à des logiques patrimoniales très différentes.
Investir aux Seychelles : privilégier une stratégie adaptée à votre profil
Il n’existe pas de bien immobilier idéal pour tous les investisseurs.
Un acquéreur recherchant une résidence secondaire à utiliser régulièrement n’aura pas les mêmes priorités qu’un investisseur privilégiant la location ou qu’un acheteur souhaitant détenir une propriété ultra-haut de gamme sur le long terme.
Après 10 années passées dans l’immobilier aux Seychelles, notamment à Eden Island, mon approche consiste à commencer par le profil et les objectifs de l’acquéreur avant de sélectionner les propriétés susceptibles de lui correspondre.
Vous pouvez consulter ma sélection de biens immobiliers disponibles aux Seychelles.
Si vous envisagez d’investir aux Seychelles et souhaitez déterminer quel type de propriété correspond à votre projet, vous pouvez également me contacter directement :
WhatsApp : +230 5474 0302
Email : scolas@sandracolas.com
Commentaires