Investir dans l'immobilier à l'île Maurice en 2026 : quels avantages fiscaux pour les étrangers ?

6 sept. 2023

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Dernière mise à jour : il y a 4 jours

Publié le 6 septembre 2023 — Mis à jour en novembre 2026

L'île Maurice attire depuis plusieurs années les investisseurs étrangers qui souhaitent acquérir une villa, un appartement ou une résidence secondaire dans l'océan Indien. Au-delà de son cadre de vie, le pays dispose d'un environnement fiscal qui mérite d'être étudié dans le cadre d'un projet immobilier.

Absence d'impôt sur les plus-values immobilières, absence de taxe foncière annuelle générale, conventions fiscales internationales : plusieurs caractéristiques distinguent Maurice d'autres destinations d'investissement.

Mais attention : acheter une propriété à Maurice ne signifie pas être automatiquement exonéré d'impôts. Les revenus locatifs, les frais de transaction et votre situation de résidence fiscale doivent être pris en compte.

Quels sont les avantages fiscaux réellement applicables en 2026 et les points à vérifier avant d'investir ?

Quelle est la fiscalité à l'île Maurice en 2026 ?

Un système d'imposition des revenus progressif

Contrairement à une idée encore largement répandue, l'impôt sur le revenu des particuliers à Maurice n'est plus fixé à un taux unique de 15 %.

Le pays applique désormais un barème progressif, avec plusieurs tranches d'imposition. Les taux dépendent notamment du revenu imposable et des règles en vigueur pour l'année fiscale concernée.

Pour un investisseur étranger, il est important de distinguer sa nationalité, son statut de résident et sa résidence fiscale.

Détenir un bien immobilier à Maurice ne suffit pas à devenir résident fiscal mauricien. Cette qualification dépend de critères spécifiques et doit être examinée au regard des législations des pays concernés.

Pas d'impôt général sur les plus-values immobilières

L'un des principaux avantages de Maurice est l'absence d'impôt général sur les plus-values réalisées lors de la vente d'un bien immobilier.

Un propriétaire qui revend une villa ou un appartement avec une plus-value n'est donc généralement pas soumis à un impôt mauricien sur cette plus-value, dans le cadre d'une gestion patrimoniale privée.

Cette règle ne doit toutefois pas être confondue avec une absence totale de fiscalité lors de la revente.

Des droits de transfert peuvent être dus, et certaines transactions sont soumises à des dispositions particulières. Par ailleurs, des opérations répétées d'achat-revente exercées dans un cadre commercial peuvent recevoir un traitement fiscal différent.

Pour un investisseur non-résident, il faut également examiner les obligations fiscales éventuelles dans son pays de résidence.

Pas de taxe foncière annuelle générale

Contrairement à la France et à plusieurs autres pays européens, Maurice ne prélève pas de taxe foncière annuelle générale sur les propriétés résidentielles.

Il ne faut cependant pas en conclure qu'une propriété ne génère aucune dépense annuelle.

Les propriétaires doivent notamment prévoir les charges de copropriété lorsqu'ils achètent dans une résidence, les assurances, l'entretien, les services et les éventuelles taxes ou redevances applicables à des situations particulières.

Ces dépenses doivent être intégrées au calcul du coût réel de détention.

Une fiscalité successorale à examiner selon votre situation

Maurice ne prévoit pas d'impôt général sur les successions comparable aux droits de succession français.

Cet avantage peut être intéressant dans une stratégie patrimoniale internationale.

Cependant, l'absence de droits de succession à Maurice ne signifie pas nécessairement que les héritiers ne seront imposés dans aucun autre pays.

La résidence fiscale du défunt, celle des héritiers, leur nationalité et les règles internationales applicables peuvent avoir des conséquences importantes.

Une réflexion patrimoniale doit donc être menée avec un conseiller fiscal compétent, particulièrement pour les familles possédant des actifs dans plusieurs pays.

Les revenus locatifs sont-ils imposables à Maurice ?

Oui. Les revenus générés par la location d'une propriété à Maurice peuvent être soumis à l'impôt mauricien, même lorsque le propriétaire réside à l'étranger.

Le traitement fiscal dépend notamment du statut du propriétaire, de la nature des revenus et des dépenses déductibles.

Il est donc essentiel de distinguer :

Le rendement locatif brut, calculé avant déduction des dépenses.
Le rendement locatif net, après prise en compte des charges, de l'entretien, des frais de gestion et des autres coûts.
Le rendement après fiscalité, qui dépend de la situation personnelle de l'investisseur.

Une rentabilité annoncée dans une présentation commerciale ne constitue pas nécessairement le rendement réellement perçu par le propriétaire.

Pour une villa ou un appartement destiné à la location saisonnière, il faut également vérifier les autorisations nécessaires et les règles applicables au programme immobilier.

Quels sont les frais et taxes lors d'un achat immobilier à Maurice ?

L'absence de taxe foncière générale et d'impôt sur les plus-values ne dispense pas l'acquéreur de régler les frais liés à la transaction.

Dans les opérations relevant du régime général concerné, les principaux frais à prévoir sont :

Nature des frais	Montant indicatif
Droits d'enregistrement à la charge de l'acquéreur	5 %
Frais de notaire	Environ 1,15 %
Commission d'agence en revente	2,3 % TTC, lorsqu'elle est applicable
Frais administratifs et bancaires	Selon la transaction

Ces montants doivent être confirmés avant toute acquisition, notamment lorsque la transaction concerne un acquéreur étranger ou un programme immobilier soumis à un régime spécifique.

Il est également important de distinguer les frais payés par l'acheteur de ceux qui peuvent être dus par le vendeur.

Les conventions fiscales : un élément essentiel pour les investisseurs étrangers

Maurice a signé des conventions fiscales avec de nombreux pays, notamment la France.

Ces accords visent notamment à organiser la répartition des droits d'imposition entre les États et à éviter certaines situations de double imposition.

Pour un investisseur étranger, l'existence d'une convention fiscale ne signifie pas automatiquement qu'un revenu ou une plus-value sera exonéré d'impôt.

Les dispositions applicables dépendent notamment de la nature du revenu, du pays de résidence fiscale et de la convention concernée.

Par exemple, un investisseur résidant fiscalement en France qui perçoit des revenus locatifs d'une propriété mauricienne doit examiner les obligations déclaratives et fiscales applicables dans les deux pays.

Avant d'investir, je recommande de consulter un fiscaliste connaissant les réglementations mauriciennes et celles de votre pays de résidence.

Un investissement immobilier peut-il donner accès à la résidence à Maurice ?

Certains programmes immobiliers agréés permettent aux étrangers d'acquérir une propriété et, sous conditions, de demander un permis de résidence.

C'est notamment le cas de propriétés éligibles dans les programmes IRS, RES, PDS et certains développements Smart City.

Pour les acquisitions admissibles, le seuil de référence de 375 000 USD peut ouvrir droit à un permis de résidence, sous réserve des conditions réglementaires.

Toutefois, il est important de ne pas confondre trois notions :

La propriété immobilière : le droit de détenir un bien à Maurice.
Le permis de résidence : l'autorisation administrative de résider dans le pays.
La résidence fiscale : le statut déterminant les obligations fiscales d'une personne.

Ces trois situations ne sont pas automatiquement liées.

Pourquoi la fiscalité ne doit-elle pas être le seul critère d'investissement ?

Un environnement fiscal favorable peut contribuer à l'attractivité d'un investissement immobilier, mais il ne garantit ni sa rentabilité ni sa valorisation future.

La qualité de l'emplacement, la demande locative, le prix d'acquisition, les charges de copropriété et l'état général du bien jouent un rôle déterminant.

Pour une résidence destinée à la location, il faut également tenir compte des périodes de vacance, des frais de gestion et des dépenses d'entretien.

Un investissement cohérent doit répondre à plusieurs objectifs : votre budget, votre horizon de détention, votre utilisation personnelle et votre stratégie patrimoniale.

Le bon investissement n'est pas nécessairement celui qui promet le rendement le plus élevé, mais celui dont vous comprenez les coûts, les contraintes et les perspectives.

Vous envisagez un investissement immobilier à l'île Maurice ?

Avec plus de vingt ans d'expérience dans l'immobilier dans l'océan Indien, j'accompagne les acquéreurs étrangers dans leur recherche de villas, d'appartements et de propriétés de prestige à Maurice.

Mon rôle est de vous aider à identifier les opportunités correspondant à vos objectifs, comparer les biens disponibles et anticiper les aspects pratiques de votre acquisition.

Je vous accompagne dans la sélection des propriétés, les visites, la négociation et la coordination avec les notaires et les autres professionnels concernés.

Pour les questions fiscales et patrimoniales, je vous recommande de vous entourer de spécialistes qualifiés afin de sécuriser votre projet.